みなさんこんばんは、見栄っ張り夫です。
今日は「建蔽率（建ぺい率）」と「容積率」の説明になります。
これって、家づくりを始めた頃は分からない人がほとんどだと思います。
アナタ「じゃあ、この土地で契約します。建物は平屋で40坪お願いします」
営業「あ～この土地だと40坪の家は建てれませんね～」
アナタ「え！？なんでですか？だって50坪の土地だから40坪の家は建てれるじゃないですか？」
営業「この土地は建ぺい率が60％ですからね～」
アナタ（え！？なになに？ケンペイリツ？なにそれ？ケンペイ？）
アナタ「あーケンペイリツですねー、あーなるほどねーケンペイかー見逃してたなー」
営業（・・・こいつ分かってないな）
こうならない為にしっかり勉強しておきましょう。
建ぺい率とは
建ぺい率とは「敷地面積（建物を建てる土地の面積）」に対してどれだけの建物を建てる事ができるかという割合になります。
例：50坪の敷地面積に対して建ぺい率50％なら25坪の建築面積の建物を建てる事ができます
ここで勘違いしてはいけないのが、建ぺい率を求める場合、延床面積では無く建築面積だという事です。
分かり易く図で説明していきます。
1階部分の30坪が「建築面積」 1階部分の30坪と2階の30坪を足した60坪が「延床面積」となります。
つまりこの建物の場合、敷地面積60坪に対して建築面積30坪ですので、建ぺい率は50％となります。
容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
はい！「延床面積ってなんだったけ？」って人は、上の図を見直して下さいね。
例：60坪の土地に1階30坪2階30坪、延床面積60坪の建物を建築した場合、容積率は100％となります。
容積率で気を付けないといけない事は「建ぺい率50％ 容積率50％」の敷地では、基本的に1階建てしか建てる事ができません。
さらに高級住宅地（おしゃれ街）などでは「建ぺい率30％ 容積率60％」の場合もありますので、大きな家を建てようと思えばかなり広い土地が必要となります。
もちろんこの建ぺい率・容積率はきちんと意味があって算出されているのですが、高級住宅地などは「優雅な暮らし」「ゴミゴミしたくない」「庭を広く」などの理由から容積率が低くなっているケースが多いです。
建ぺい率は用途地域によって変わる
ここまでの説明で「建ぺい率」「容積率」の事は概ね理解できたと思いますが、では「建ぺい率」「容積率」はどのように決められているのか紹介していきます。
建ぺい率や容積率は用途地域ごとに制限が変わってきます。
用途地域別の概要
●第一種低層住居専用地域 → 低層住宅専用地域 建ぺい率30～60％ 容積率50～200％
●第二種低層住居専用地域 → 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域 建ぺい率30～60％ 容積率50～200％
●第一種中高層住居専用地域 → 中高層住宅の専用地域 建ぺい率30～60％ 容積率100～500％
●第二種中高層住居専用地域 → 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域 建ぺい率30～60％ 容積率100～500％
●第一種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域 建ぺい率50～80％ 容積率100～500％
●第二種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域 建ぺい率50～80％ 容積率100～500％
●準住居地域 → 自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域 建ぺい率50～80％ 容積率100～500％
建ぺい率には緩和条件がある
建ぺい率には建ぺい率を上乗せできる緩和条件が2つあります。
①用途地域の建ぺい率80％以外で防火地域内にある耐火建築物
火災を防いだり危険を除いている地域建物である為
②特定行政庁が指定した角地にある建物
角地なので延焼を防止し風通しにも支障が無い為
この条件の①もしくは②に該当すると、建ぺい率を10％加える事が出来、①②両方に該当していれば20％加えることができます。
建ぺい率・容積率をオーバーすると
ネットやチラシで格安の住宅情報がある場合がありますが、それが建ぺい率・容積率をオーバーしている物件の場合、注意が必要です。
一番大きな理由は銀行融資が出来ないケースが多々あります。
銀行はコンプライアンス（法令順守）に厳しいので違法建築物件には中々融資をしてくれません。
もし借りれても金利が高いなどのケースがありますので、やはり不利になります。
次に「違反建築物として監督官庁より是正命令を受ける場合があります」
つまり、役所から「この建物は違法だから取り壊しなさい」と言われる可能性があるということです。
せっかく買った家を取り壊すなんて・・・堪らない・・・
リフォームなどがしたくてもやってもらえない場合もあると思いますので、そういった覚悟も必要となります。
もちろんそんな物件ですので簡単に転売できないという点も理解しておかないといけないですね。
建ぺい率・容積率がオーバーしている物件には手を出さない
これが無難ですね。
建ぺい率・容積率のまとめ
ここまで「建ぺい率」と「容積率」について説明してきましたが、その土地・地域によって建ぺい率と容積率というのは変わってきますので、土地を探す場合はしっかり確認するようにしましょう。
【見栄を張れるおすすめの会話法】
アナタ「どうですかぁ、なんかいい土地ありましたか？」
営業「そうですね、この土地なんてどうでしょうか？」
アナタ「あぁ、中々いい土地ですけど建ぺい率と容積率はどうなってますか？」
営業（おっ！なんだコイツ…素人かと思ってたけど結構詳しいのか・・・それとも適当に言ってるだけか？？）
営業「そうですね。土地の広さが50坪で建ぺい率50％容積率100％ですね」
アナタ「なるほど…そうなると建築面積25坪以内…延床面積で50坪までいけますね…」
営業（おいおい、知ってるよ！！コイツ確実に理解してるよ！！ここまで建築について詳しいならコイツには変な事できないなぁ）
こうしてアナタはとても良い条件で良い家を建てることができました。
めでたしめでたし
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